Fórmulas
Consórcio: Total = crédito + tx_admin + fundo_reserva Parcela = (total − lance) ÷ meses Financiamento (Price): PMT = PV × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1) Total = entrada + PMT × meses
Perguntas Frequentes
Como funciona o consórcio imobiliário?
Você entra em um grupo que contribui mensalmente para um fundo comum. Todo mês, um ou mais participantes são contemplados (por sorteio ou lance) e recebem o crédito para comprar o imóvel. Não há juros, mas há taxa de administração (12-25% total) e fundo de reserva (~2%). As parcelas são corrigidas anualmente pelo INCC.
O que é lance embutido?
É quando você usa parte do próprio crédito como lance para antecipar a contemplação. Exemplo: em um consórcio de R$ 400k, você dá lance de 30% (R$ 120k) usando o crédito. Se contemplado, recebe R$ 280k (400k - 120k de lance). Suas parcelas restantes ficam menores pois o lance abate do saldo.
Consórcio é mais barato que financiamento?
Em custo total, geralmente sim — a taxa de administração (~18%) costuma ser menor que os juros totais do financiamento (~60-100% em 20 anos a 10% a.a.). Porém, no consórcio você não tem o imóvel imediatamente — pode esperar meses ou anos pela contemplação. O "custo" real inclui o tempo de espera e o aluguel que você paga enquanto não é contemplado.
Quanto tempo demora para ser contemplado?
Depende do grupo e da estratégia. Por sorteio, pode levar de 1 mês até o final do plano. Com lance, grandes lances (40-50% do crédito) costumam contemplar nos primeiros meses. Lance embutido é a estratégia mais popular. Não há garantia de prazo — ao contrário do financiamento, onde você recebe o crédito na hora.
Posso usar FGTS no consórcio?
Sim. Você pode usar o FGTS para: (1) dar lance para antecipar contemplação, (2) completar o valor do crédito na compra do imóvel, ou (3) amortizar parcelas. As regras são similares às do financiamento: imóvel residencial urbano, até R$ 1,5 milhão, sem outro imóvel na mesma cidade.
O que acontece se eu desistir?
Você pode ser excluído do grupo, mas só recebe a devolução após o encerramento do grupo (pode levar anos). O valor devolvido é o que você pagou menos a taxa de administração proporcional e multa contratual. Ou você pode tentar transferir a cota para outra pessoa (cessão de direitos).